Reforma de la ley hipotecaria para limitar el plazo y cuantía de las hipotecas

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Created:rux at Vie, 2008-01-11 11:37
Estado:Abierto ( - Economía, Comercio y Consumo / Priority Baja)
Case ID:Ideas para el Programa Electoral: 267-309
Última modificación:Dom, 2009-07-05 14:44

Una de las principales causas de la inflación es la especulación inmobiliaria que introduce en el mercado cantidades ingentes de dinero procedente del futuro (a través de préstamos), que alimenta la gran burbuja de nuestro tiempo.

La propuesta consiste en limitar por ley el plazo máximo para la amortización de préstamos (especialmente hipotecarios) al plazo necesario para pagar en intereses la misma cantidad que el capital prestado (que varía en función del tipo de interés). Por ejemplo, 32 años en un crédito al 5% o 21 años al 7,75%.

También se introduciría una cuota máxima equivalente al 50% de los ingresos netos de los titulares a la hora de firmar la hipoteca. En caso de que la cuota sobrepasase el tope máximo establecido (por la subida de tipos), la diferencia se consideraría pagada a efectos legales.

Ambas condiciones podrían revisarse en caso de modificación de las condiciones del crédito (cuantía, duración), pero no por cancelaciones parciales, por ejemplo, y sólo se aplicarían a los préstamos hipotecarios, por constituir un préstamo al consumo para la adquisición de un bien básico como la vivienda.

El efecto previsible sería una reducción inmediata de la liquidez disponible en el mercado inmobiliaria, una reducción de la demanda y una caída de precios a medio plazo. En cualquier caso, me parecen parámetros que cualquier prestatario sensato utilizaría para no exponerse a riesgo de impago.

Comentarios

He leído en un artículo que en el Estado de Nueva York hay una ley por la cual si un acreedor realizaba un préstamo sin tener una idea realista de las posibilidades de devolución del deudor, la transacción sería considerada fraudulenta y la deuda, declarada írrita y nula de pleno derecho.

Estaría bien si alguien encontrara esa ley para estudiar sus términos. Añadiría a la propuesta que la ejecución de la hipoteca implique la cancelación de toda la deuda y sus intereses, independientemente de si son suficientes para cubrir la deuda restante (dación en pago). En caso de que fueran suficientes, los ingresos sobrantes de la enajenación pasaría al antiguo dueño de los bienes enajenados, como hasta ahora.

Más propuestas para la reforma hipotecaria, que necesitan un poco más de elaboración:

1. Que el tipo de interés de los préstamos sea fijo por ley, dado que el importe íntegro del préstamo se concede en un momento concreto (a su firma) y no le afecta la evolución posterior de los tipos de interés (el dinero ya ha cambiado de manos).

2. Que la persona que pide prestado pueda anular la deuda e intereses pendientes de pago entregando el bien comprado con el préstamo a quien le prestó (sistema estadounidense). De esta manera la tasación de los bienes que se quieren comprar, las cantidades prestadas y los plazos de pago deberán ajustarse en función de la vida útil y el ritmo de depreciación de lo que se quiere comprar. Si el comprador a crédito tuviera esta opción, las entidades de crédito se verían obligadas a conceder préstamos "racionales".

Ahora mismo, si el comprador se equivoca, la exposición del prestamista al riesgo es limitada, ya que adquiere los bienes puestos como garantía del préstamo que, por lo general, superan ampliamente la cantidad prestada. Si no es suficiente, la deuda restante queda pendiente de pago.

De esta segunda manera, si el comprador se equivoca el prestamista se equivoca también, y todos pierden. Por eso creo que incentivaría un uso mucho más responsable de la deuda, y evitaría todo tipo de burbujas.

NOTA: El prestador no devuelve el dinero ya pagado del préstamo, evidentemente. El riesgo del prestador se reduce con cada mensualidad. En caso de que se pudiera cubrir la deuda pendiente, el excedente pasaría al quien pidió el cŕedito.

2b. Que el único aval válido sea el bien hipotecado. Es una forma más sencilla de evitar el sobre-endeudamiento y frenar las burbujas infladas a crédito. Evidentemente, si para comprar un piso necesito avales extra es porque el banco piensa que el piso vale menos que que el dinero que me presta y los intereses de la deuda. Esa cantidad (préstamo + deuda) no debería superar nunca el valor del bien hipotecado, de ahí la importancia de la limitación legal.

Añado una reflexión sobre el sistema financiero español y su solidez, digna de lectura: http://meneame.net/story/sistema-financiero-espanol-pisito-estupido

» ICV pide que el embargo por impago de la hipoteca se limite al bien hipotecado. Una propuesta de ley muy en la linea de lo que comentaba más arriba.

Esta reforma también incluiría la del artículo 1911 del Código Civíl (se podrían abrir "hipotecas a la americana" pero serían muy caras)

De las deudas responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, excepto cuando la deuda sea de tipo hipotecario para la compra de la vivienda habitual, en cuyo caso se responderá de la deuda exclusivamente con el inmueble hipotecado.

Por cierto, la Asamblea de Madrid acaba de aprobar una proposición no de ley, a instancias de IU y con el apoyo del PP en el sentido de esta propuesta.

Otra opción sería la de modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante no pueda adjudicarse el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses; añadiendo la posibilidad de recompra en el plazo de cinco años para que el ejecutado/a pueda recuperar la casa por el precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el acreedor, más gastos e intereses. De este modo, el que adquiera la casa en subasta no puede venderla hasta pasados esos 5 años, siendo una opción menos interesante para lucrarse de la desgracia ajena.

Nada de hipotecas. La vivienda debería ser gratuita.

Creo que es un gran momento para hablar del Alquiler.
En España tenemos un sentido muy arraigado de la propiedad, y eso ha hecho que los bancos hayan jugado con nosotros y con nuestros sentimientos, nos han llevado a firmar hipotecas sabiendo ellos que eran de algo riesgo, pero con la ventaja de que el español da prioridad a mantener la propiedad por encima de otras cosas, lo que no se esperaban era que la situación se les fuera de las manos como ha sido.
Habría que a quedarse con todas las viviendas que han financiado y formar un banco de viviendas que necesariamente tendrían que ofrecer en alquiler a un precio pactado, una vez calculados las condiciones de mercado y de gestión.
En el foro adecuado presentaré las ventajas de disponer de un mercado adecuado de viviendas en alquiler y su repercusión favorable sobre la economía, el empleo y la ecología.

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